独家分析！央行新政透露的四大信号！

史公子今天正好在外面有事，不巧正好央行在周末的尾巴发布了新政，不得不在匆忙至于赶紧家里，来跟大家分享下本次新政的四大看点：

1、再续「一刀切」逻辑，控房价决心坚强

这几年关于房地产调整的政策，在史公子看来是越来越人性化，为什么这么说？很简单，以前说到房地产调整，那都是一盘棋式的调整，不管你这个城市是不是需要，防止一道指令下去必须执行，但是这几年着实不一样了，中央定调“房住不炒”后，每个城市结合自己的实际的情况制定楼市调整细则。

好景不长，这次新政貌似又有一些「犯嫌」了。

新政提到“定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）”。请注意，这不是一个城市，是全国范围内都必须遵循，意外之外就是不管你所在的城市是像苏州一样新房链家持续看涨还是像很多三四线甚至四五线城市伴随货币化安置红利慢慢减弱，楼市行情重启促销，这次都必须按照统一步调来调。

关于7月底中央政治局会议的人应该知道，会议上首次提出“不将房地产业作为短期刺激经济手段”，这决心可谓是前所未有，即使在当前中国经济下行压力很大的情况下还有这样的表述，说明控房价、控地产过热没有商量的了，所此次样央行如上的要求也就顺理成章了。 

2、动态化房贷基准制，一改贷款基准制 

本次新政提出“新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。” 

很拗口的一段话，相信很多不太能理解到底啥意思。

史公子用很简单的话来描述，即：以前我们的贷款利率是央行制定的基准利润基础上有一定的上浮或下调，房地产市场过热的时候，利率上浮，比如目前的苏州；经济或房地产市场不太好的时候则房贷利率扎在基准利率基础上下调（打折），这就是之前的逻辑。 

2019年10月8日起，就不是这个逻辑了。得按照贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

贷款市场报价利率（LPR）不是之前我们理解的央行的基准利率，而是跟MLF挂钩来定，MLF是金融市场上常见的专业名词，即中期借贷便利，属于银行间的货币政策工具，你也可以理解为银行间融资的资金成本，这里面有两个需要关注的点：

第一，MLF的利率一定低于传统意义上的贷款利率，如果小微企业贷款利率跟这个挂钩，言外之意就是融资成本会下降，经济下行下支持中小企业融资，盘活经济，没毛病；如果是房贷利率也跟这个挂钩，相当于以后的贷款基准不是一成不变的了，因为LPR是由近20家商业银行的MLF平均值而定，是动态的；

第二，LPR基础上加点确定贷款利率。言外之意就是通过MLF确定基准房贷利率，然后每个银行可以根据客户的信用、还贷能力等评估加点多少，如果顺利推进，可不是现在的样子。比如苏州中行目前对于首套房贷执行的是基准利率基础上上浮25%，如果后期新政执行且顺利，那么张三可能是LPR基础上加点15%，李四可能是LPR基础上加点10%……不要觉得不可能，我们要相信一切皆有可能。

任何事情都是一对矛盾体，所以我们需要具体问题具体分析，如是的贷款定价思想史公子觉得是更好的，至于什么双轨制利率逐渐向市场化利率移步咱姑且不说，关注跟咱们买房人切身啥关系才是重点。

有人可能会问，新政我看首套房贷利率跟现在的好像差不多啊，那是必然啊，毕竟央行下达的新政，这不得测算好啊，而且为了防止社会稳定，也不能突然整出来一个跟现行利率变化很大的数字出来，过渡是必然选择。

3、房贷基准利率可调整，购房者大利好 

本次新政中提到“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期”，这一条需要关注，且听史公子细细来谈。 

回忆：以前的房贷利率怎么定？你买房时跟银行商定的房贷基准利率是上浮多少还是下调多少，然后整个贷款合同周期内一成不变，直到贷款还清为止。

新政后：签订贷款合同时，可以跟贷款银行约定，一年之后利率重定价。举个例子：你当前贷款的时候是LPR+20基点，一年之后变成了LPR+30基点，那么你可以保持现状不变；但是，如果一年之后变成了LPR+10基点或者直接按照LPR来定价房贷利率，你可以按照新的来。

房贷属于复利，这么一说，可是可以省很多利息支出啊，购房者必须关注！

4、60个基点+与利率上浮，算账后才明白

新政中约定“二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。 

也就是说，今年10月8日起买房的，如果你是属于二套，全国各地房贷利率至少是LPR+60个基点。还是举例比较好明白：

目前苏州中行二套未结清房贷上浮35%起，结清30%左右，当然不同的银行的目前上浮的幅度不一样，但是共同的逻辑是我们得算账了，是现在买划算还是10月8日及以后买划算，从目前来看利率上浮的折算成基点的话，远高于60%，啥意思，请大家自己想了。

史公子认为：每次政策的出台，都有其合理的一面，主要我们得看透他的本质意图，当然落地到每个城市时，政策的市场反应会不一样，有些城市可能是利好，有些城市可能是利空，不管怎么样，面对新鲜事物我们都要谦卑接受，外加几分期待。

附：央行新规详细内容 

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

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2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

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